Bygherre får nu kompensation, hvis rådgiver regner forkert

onsdag d. 5. september, 2018

Er beregningerne fra den tekniske rådgiver forkerte, kan bygherre med de nye ABR-regler få dækket fem procent af merudgifterne til et byggeri – også selvom bygherre ikke har lidt et decideret tab.

Af Kristine Seest

Både bygherrer og tekniske rådgivere skal være opmærksomme på deres ansvar og muligheder, når de fremover indgår aftaler. Der er indført ændringer i aftalevilkårene for byggeriets parter – ændringer, der betyder, at bygherre kan få dækket fem procent af merudgifterne til et byggeri, hvis merudgifterne skyldes, at den tekniske rådgiver har lavet fejl i sine beregninger. Det fremgår af den nye version af Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand (ABR).

»Rådgivers erstatningsansvar i de nye ABR-regler indeholder en markant nyskabelse, der imødekommer nogle af de udfordringer, der opstår, når et byggeri bliver dyrere end det, bygherre har budgeret med. I Willis Towers Watson har vi især set, at det kan være svært at håndtere den slags merudgifter i boligorganisationer, hvor byggeriet har et fast budget. Vi har endda set eksempler på, at bygherre har været nødt til at sende regningen videre til beboerne. Rådgivers erstatningsansvar på fem procent bliver indført som en konventionalbod, og selvom den ikke ligefrem vil redde bygherres økonomi i tilfælde af høje merudgifter, kan den forhåbentlig øge rådgiverens incitament til at regne rigtigt fra start,« siger jurist og forsikringsmægler Jonas Gredal fra Willis Towers Watson.

Jurist og forsikringsmægler Jonas Gredal fra Willis Towers Watson

En rådgiver kan eksempelvis regne forkert i forhold til materialer. Hvis der i byggeriet er behov for at anskaffe en større mængde materialer, end der er angivet i arkitektens eller ingeniørens beregninger, kan en bygherre nu få tilkendt et erstatningsbeløb, selvom bygherre ikke har lidt et decideret tab.

Når et byggeri ikke holder sig inden for rammerne af projekteringen, kan det – på grund af bevægelige konkurrence- og markedsvilkår – være vanskeligt for parterne at vurdere, hvor meget eller lidt der kunne være sparet, hvis der var regnet korrekt fra begyndelsen. Derfor er der i ABR18 fastsat en konventionalbod, der betyder, at rådgiver skal betale fem procent af bygherres merudgift – dog maksimalt ti procent af rådgiverens samlede honorar til bygherre. Med konventionalboden undgår parterne at skulle føre retssag for at bevise erstatningens størrelse – og rådgiver vil muligvis kunne søge erstatning for konventionalboden i sit forsikringsselskab.

»Vi har haft dialog med selskaberne i markedet, og mange selskaber har allerede meldt ud, at de vil tilbyde forsikringsdækning for denne specifikke konventionalbod. Rådgiver skal naturligvis betale selvrisiko, og præmieniveauet kan også blive påvirket, men nogle selskaber har allerede meldt ud, at der kan søges dækning for de fem procent, der skal dække bygherres merudgifter,« siger Jonas Gredal.

Repræsentanter for byggeriets parter har samarbejdet om at udforme de nye regler, som erstatter de nuværende regler (AB92 og ABR89). AB18 og ABR18 træder i kraft 1. januar 2019.

___

Nyskabelser og ændringer i AB18 og ABR18
Byggeriets nye regelsæt består af AB18 og ABR18. AB18 gælder for aftaler mellem bygherre og entreprenør, hvor ABR18 gælder for aftaler mellem bygherre og rådgiver. Nedenfor ses en oversigt over de mest forsikringsrelevante forhold i regelsættet.

Forsikringsrelevante forhold i ABR18

1. Direkte krav – springende regres
Bygherre kan gøre et krav gældende direkte imod en underrådgiver, når kravet ikke kan gennemføres direkte over for den direkte aftalepart (rådgiver) – nu skal bygherre dog respektere de aftalte ansvarsbegrænsninger m.m.

2. Rådgiverforsikring
Der er nu et krav om rådgiverforsikring, medmindre der er tegnet en projektansvarsforsikring.

3. Ansvarsnormen er fortsat culpa
Rådgiver bliver ansvarlig ved en uagtsom handling eller undladelse.

4. Bygherre kan kræve betaling af rådgiver, selvom der ikke er lidt et tab
Hvis en teknisk rådgiver har lavet en fejl, der giver merudgifter til byggeherre, kan bygherre kræve, at rådgiver betaler fem procent af udgifterne (dog maksimalt 10 procent af det samlede honorar). 

5. Rådgiver er fortsat ikke ansvarlig for indirekte tab
Er der indirekte tab, er rådgiver fortsat ikke ansvarlig.

6. Rådgivers ansvar er fortsat proratarisk
Rådgiver hæfter kun for så stor en del af bygherrens tab, som svarer til den del af den samlede skyld, der er udvist af rådgiveren.

7. Ansvarsbegrænsning med projektansvarsforsikring
Hvis der er tegnet en projektansvarsforsikring, er ansvaret begrænset til dækningen ifølge projektansvarsforsikringen.

8. Ansvarsbegrænsning uden projektansvarsforsikring
Hvis der ikke er tegnet en projektansvarsforsikring, er ansvaret begrænset til 2 gange rådgiverhonoraret – dog mindst 2,5 millioner kroner.

9. Løsningstrappe
Nu kan en part anmode om mediation eller mægling – der er indsat en løsningstrappe, hvilket betyder, at parterne skal starte med at søge tvister afklaret og forligt ved forhandling.

Forsikringsrelevante forhold i AB18

1. Opgør med springende regres
Hvis bygherre ikke kan gøre sit krav gældende mod entreprenøren, altså sin umiddelbare kontraktpart, kan byggeherre gøre kravet gældende over for den ansvarlige underentreprenør. Hvis der ikke er tale om grov uagtsomhed eller forsæt, er bygherre afskåret fra at gøre kravet gældende uden for kontrakt.

2. Entreprenører medsikres på brand- og stormforsikring
Nu skal entreprenører og underentreprenører medsikres på bygherres brand- og stormforsikring – uanset om entreprenøren har (husket at) begære det.

3. Selvrisiko påhviler bygherre
Selvrisikoen ved skader på brand- og stormforsikring påhviler nu bygherre. Reglerne kan fraviges ved aftale, men det slås altså fast, at det uden anden aftale er bygherre, der skal bære selvrisikoen.

4. Entreprenørernes erhvervsansvarsforsikring
Entreprenører og underentreprenørers ansvarsforsikring skal nu være en erhvervs- og produktansvarsforsikring.

5. Dokumentation af forsikringsforpligtelser
Alle parterne – også bygherre – skal dokumentere, at forsikringsforpligtelsen er opfyldt.

6. Begrænsning af entreprenørens produktansvar
Entreprenørens produktansvar er begrænset til dækningen på produktansvarsforsikringen.

7. Løsningstrappe
Nu kan en part anmode om mediation eller mægling – der er indsat en løsningstrappe, hvilket betyder, at parterne skal starte med at søge tvister afklaret og forligt ved forhandling.

Willis Towers Watson anbefaler, at man kontakter sin forsikringsmægler i god tid inden påbegyndelsen af et byggeri, ligesom vi gerne bidrager til at udrede trådene i skadesituationer.

kristine.seest@willistowerswatson.com